Avaliação Imobiliária em Inventário

Por Jardel Valim | Corretor e Perito Avaliador
CRECI-SC 54812-F | CNAI 56685

Quando uma pessoa falece e deixa imóveis como herança, um dos primeiros desafios práticos da família — e dos advogados responsáveis pelo inventário — é determinar o valor do patrimônio imobiliário deixado. Sem esse valor, não há como calcular o imposto de herança (ITCMD), dividir os bens entre herdeiros ou encerrar o processo com segurança jurídica.

É aqui que entra a avaliação imobiliária técnica — e muita família perde tempo e dinheiro por desconhecer como esse processo funciona.

Por Que a Avaliação É Necessária no Inventário?

No inventário, o imóvel precisa ser declarado por seu valor de mercado, e não por um valor estimado pelo familiar ou pelo valor venal do IPTU. Isso porque:

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre o valor real do bem, e a Fazenda Estadual pode contestar um valor subdeclarado

Em caso de divergência entre herdeiros sobre o valor do imóvel, apenas um laudo técnico tem força para encerrar a discussão

No inventário judicial, o juiz pode determinar a realização de perícia para confirmar o valor declarado

Em partilha de bens com mais de um imóvel, a avaliação de cada ativo é indispensável para uma divisão equitativa

O Que É o PTAM e Por Que Ele Tem Força Jurídica

O Parecer Técnico de Avaliação de Mercado (PTAM) é o documento elaborado por um Perito Avaliador credenciado com CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), seguindo a metodologia da ABNT NBR 14653 e as diretrizes do IBAPE.

Diferente de uma "avaliação de corretor" informal, o PTAM:

Tem identificação técnica do avaliador com registro CNAI

Utiliza metodologia comparativa com imóveis similares na mesma região

Contém memorial de cálculo auditável

É aceito por cartórios, Receita Federal, Fazenda Estadual e juízes

Pode ser usado tanto no inventário extrajudicial (cartório) quanto no judicial

Como Funciona o Processo de Avaliação

Etapa 1 — Coleta de documentos do imóvel

Matrícula atualizada, IPTU, planta baixa (quando disponível) e histórico de benfeitorias.

Etapa 2 — Visita técnica ao imóvel

O Perito Avaliador visita o imóvel para verificar estado de conservação, padrão construtivo, metragem real, características e eventuais irregularidades que impactam o valor.

Etapa 3 — Pesquisa de mercado comparativa

São identificados imóveis similares na mesma região, vendidos ou ofertados recentemente, para composição da base comparativa de valor.

Etapa 4 — Homogeneização e cálculo

Os dados são tratados estatisticamente para eliminar distorções e chegar ao valor de mercado fundamentado.

Etapa 5 — Emissão do PTAM

O laudo é emitido com assinatura do Perito Avaliador, número do CNAI, ART (quando exigida) e memorial de cálculo completo.

Prazo médio: 3 a 7 dias úteis após a visita técnica.

Inventário Extrajudicial vs. Judicial: Qual a Diferença?

Tipo Onde é Feito Exige PTAM? Observação

Extrajudicial Cartório de Notas Recomendado Mais rápido, menos custoso, sem litigância

Judicial Vara de Família e Sucessões Obrigatório quando há contestação Juiz pode nomear perito ou aceitar laudo particular

No inventário extrajudicial, a avaliação técnica não é obrigatória por lei, mas é altamente recomendada para evitar questionamentos fiscais futuros. A Fazenda Estadual de SC pode cobrar diferença de ITCMD se entender que o valor declarado foi inferior ao de mercado.

Erros Comuns Que Atrasam o Inventário

Usar o valor venal do IPTU como valor de mercado — são valores distintos; o valor venal costuma ser inferior ao de mercado, o que pode gerar autuação fiscal

Declarar valor "combinado" entre herdeiros — sem laudo, qualquer herdeiro pode contestar depois, reabrindo o processo

Ignorar benfeitorias e reformas — uma reforma bem documentada aumenta o valor do imóvel; sem ela no laudo, a partilha pode ser injusta

Não atualizar o valor — imóveis avaliados há mais de 6 meses precisam de nova avaliação; o mercado muda

Para Advogados: Quando Solicitar o PTAM

Se você está conduzindo um inventário em Criciúma ou região sul de SC, solicite o PTAM nos seguintes momentos:

Antes da abertura do inventário — para declarar corretamente o valor dos bens

Quando há mais de um imóvel — para garantir equidade na partilha

Quando há discordância entre herdeiros — o laudo técnico encerra a discussão com dados

Quando a Fazenda questionar o valor declarado — o PTAM é a defesa técnica

Atendo com agilidade e emito laudo com validade jurídica completa para processos em cartórios e varas de família em toda a Região Sul de SC.

Conclusão

A avaliação imobiliária no inventário não é burocracia — é proteção. Protege os herdeiros de pagar mais imposto do que devem (ou de pagar menos e ser autuados depois). Protege o advogado de ter o processo contestado. E garante que o patrimônio construído ao longo de uma vida seja transferido com justiça e segurança jurídica.

Jardel Valim | CRECI-SC 54812-F | CNAI 56685

Corretor e Perito Avaliador | Criciúma e Região

"Para quem enxerga imóvel como patrimônio, não como produto."