Os Risco de Comprar Imóvel com Procuração

Por Jardel Valim | Corretor e Perito Avaliador
CRECI-SC 54812-F | CNAI 56685

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da sua vida. E quando essa transação envolve uma procuração, os riscos aumentam significativamente — e a maioria dos compradores só descobre isso depois de já ter pagado.

Neste artigo, vou explicar o que é uma procuração imobiliária, quando ela é válida, quais são os riscos reais e o que você deve exigir para proteger seu patrimônio.

O Que É uma Procuração Imobiliária?

Uma procuração é um documento jurídico que dá poderes a uma pessoa (o procurador) para agir em nome de outra (o outorgante). No mercado imobiliário, ela é usada quando o vendedor ou o comprador não pode estar presente fisicamente para assinar a escritura ou o contrato.

A procuração é legal? Sim — desde que seja pública, lavrada em Cartório de Notas, com poderes específicos e expressos para aquela transação. Uma procuração particular (feita em casa, sem cartório) não tem validade jurídica para negócios imobiliários.

Quando a Procuração É Usada no Mercado Imobiliário

Os casos mais comuns são:

Vendedor mora em outro estado ou no exterior e não pode comparecer ao cartório

Comprador quer que um familiar ou sócio assine em seu nome

Proprietário é idoso ou com problemas de saúde

Inventário com herdeiros em cidades diferentes

Nesses casos, bem conduzida e verificada, a procuração é uma solução legítima. O problema está em como ela costuma ser usada na prática — e nos riscos que a maioria das pessoas desconhece.

Os 7 Principais Riscos de Comprar com Procuração

⚠️ 1. Procuração Falsa

É o golpe mais devastador e mais comum. Pessoas mal-intencionadas criam documentos fraudulentos usando identidades falsas ou adulteradas para vender imóveis que não lhes pertencem. Em Brasília, há um caso julgado em que a União e o próprio tabelião foram condenados a indenizar compradores que pagaram por um imóvel com uma procuração falsa — a dona real do imóvel nunca tinha assinado nada.

Como se proteger: Ligue diretamente para o cartório que emitiu a procuração e confirme autenticidade, número do ato e se não foi revogada. Nunca confie apenas no documento impresso.

⚠️ 2. Procuração Revogada

A procuração pode ser cancelada pelo outorgante a qualquer momento, sem avisar o comprador. Se você fechou um negócio com uma procuração que já havia sido revogada, a transação é nula — e você pode perder o dinheiro pago.

Como se proteger: Verifique no cartório de origem se a procuração está ativa na data da assinatura do contrato.

⚠️ 3. Morte do Outorgante

Se o dono do imóvel falece antes do registro, a procuração perde automaticamente sua validade — mesmo que você já tenha pago. O imóvel vai para o inventário dos herdeiros, e você pode ficar anos em disputa judicial para regularizar o que pagou.

Como se proteger: Exija que a escritura e o registro sejam feitos o mais rápido possível após a assinatura. Nunca pague o valor total antes do registro na matrícula.

⚠️ 4. Dívidas do Vendedor Podem Recair Sobre Você

Enquanto o imóvel continua registrado no nome do vendedor (mesmo que você já tenha pago), as dívidas dele — IPTU, condomínio, trabalhistas, fiscais — podem gerar penhora judicial do imóvel. Há casos concretos de compradores que pagaram pelo imóvel e viram ele ir a leilão para quitar dívidas do vendedor.

Como se proteger: Solicite certidões negativas do vendedor antes de assinar qualquer documento. E registre o imóvel no seu nome o mais rápido possível.

⚠️ 5. Procuração Geral (Sem Poderes Específicos)

Uma procuração "em branco" ou com poderes genéricos não tem validade para transações imobiliárias. O Artigo 661 do Código Civil exige poderes especiais e expressos para venda de imóveis. Se a procuração não descrever especificamente o imóvel, o valor e os poderes para assinar escritura, ela pode ser contestada judicialmente.

⚠️ 6. Risco Fiscal para o Vendedor

Quando um comprador usa a procuração para revender o imóvel por um valor maior do que pagou ao proprietário original, a Receita Federal pode cobrar do dono original 15% sobre o lucro imobiliário — mesmo que ele não tenha recebido esse ganho.

⚠️ 7. Imóvel Sem Registro — Você Não É Dono de Nada

Este é o risco mais ignorado: só vira dono do imóvel quem registra na matrícula. Conforme o Artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ter uma procuração, um contrato particular ou até uma escritura sem registro não torna você proprietário legal.

Um imóvel sem documentação regularizada pode perder até 35% do seu valor de mercado e forçar o comprador a esperar até 10 anos para regularizar via usucapião.

O Que Exigir para Fazer Negócio com Segurança

Antes de aceitar qualquer transação que envolva procuração, exija:

Procuração pública — lavrada em Cartório de Notas, nunca particular

Poderes específicos — o documento deve citar o imóvel, endereço, matrícula e poderes para assinar escritura e receber o preço

Verificação de autenticidade — ligue para o cartório emissor e confirme o ato

Confirmação de que não foi revogada — na data da assinatura, não apenas na emissão

Certidões negativas do vendedor — débitos fiscais, trabalhistas, IPTU e condomínio

Prazo definido — a procuração deve ter validade limitada

Registro imediato — nunca pague o valor total sem garantir o registro na matrícula

A Pergunta Que Todo Comprador Deve Fazer

"Por que o vendedor não pode comparecer pessoalmente?"

A resposta a essa pergunta revela muito. Há motivos legítimos — viagem, saúde, distância. Mas quando a justificativa é vaga ou o vendedor "não quer aparecer", isso é um sinal de alerta que precisa ser investigado.

Como Perito Avaliador e Corretor com atuação em Criciúma e Região, faço a análise documental completa antes de qualquer transação — exatamente para que você não descubra o problema depois de já ter assinado.

Conclusão

A procuração é uma ferramenta jurídica legítima, mas não é substituta da escritura pública registrada. Usada de forma incorreta ou sem os devidos cuidados, ela pode transformar a compra do seu imóvel em um pesadelo judicial que dura anos.

Antes de assinar qualquer documento envolvendo procuração, consulte um profissional habilitado. A due diligence correta custa muito menos do que o processo para recuperar um patrimônio mal adquirido.

Jardel Valim | CRECI-SC 54812-F | CNAI 56685

Corretor e Perito Avaliador | Criciúma e Região

"Para quem enxerga imóvel como patrimônio, não como produto."