Escritura Pública de Compra e Venda: O Que É, Quando É Obrigatória e Como Evitar Problemas

Você negociou o imóvel, assinou o contrato de compra e venda, pagou a entrada e começou a financiar. Mas e se alguém disser que, mesmo assim, o imóvel ainda não é oficialmente seu?

Em Criciúma e região, muitos compradores cometem o erro de achar que o contrato particular (feito em cartório de notas ou com advogado) é suficiente. Não é. Sem a Escritura Pública de Compra e Venda, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a propriedade não foi transferida oficialmente.

O resultado pode ser dor de cabeça, prejuízo financeiro e até perda do imóvel.

O que é a Escritura Pública de Compra e Venda?

A Escritura Pública é um documento lavrado (feito) em um Cartório de Notas, por um tabelião, que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel entre vendedor e comprador.

Ela é diferente do contrato particular, que é um acordo entre as partes, mas não tem o mesmo valor legal para transferência de propriedade.

Principais características da escritura:

• Documento público: feito por tabelião, com fé pública.
• Segurança jurídica: o tabelião verifica a identidade das partes, a legitimidade do vendedor e a documentação do imóvel.
• Obrigatória em muitos casos: para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória por lei.
• Necessária para registro: só com a escritura pública você pode registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando a escritura pública é obrigatória?

1. Imóveis acima de 30 salários mínimos

Pela lei brasileira (Lei 6.015/1973, art. 108), imóveis com valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública para transferência de propriedade.

• Salário mínimo (2026): R$ 1.518,00 (valor estimado).
• 30 salários mínimos: R$ 45.540,00.
• Praticamente todos os imóveis urbanos exigem escritura pública.

2. Financiamento bancário

Se você está financiando o imóvel, o banco exige escritura pública registrada para liberar o recurso. Sem ela, o banco não tem garantia real do imóvel.

3. Compra com recursos do FGTS

Para usar o FGTS na compra de imóvel, a Caixa e outros bancos exigem escritura pública registrada.

4. Imóveis em nome de empresas

Se o vendedor ou o comprador é uma empresa (CNPJ), a escritura pública é obrigatória, independente do valor.

5. Imóveis com financiamento pendente

Se o imóvel ainda tem financiamento em nome do vendedor, é necessária escritura pública para quitar o financiamento anterior e transferir a propriedade.

Quando a escritura pública NÃO é obrigatória?

1. Imóveis até 30 salários mínimos

Para imóveis de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, é possível usar o contrato particular de compra e venda, desde que:

• As partes concordem.
• Não haja financiamento bancário.
• Não haja uso de FGTS.

Mesmo assim, é altamente recomendável fazer a escritura pública para ter segurança jurídica.

2. Leilão de imóveis

Em alguns leilões, a Carta de Arrematação substitui a escritura pública. Ela é registrada no Cartório de Imóveis e transfere a propriedade.

3. Usucapião judicial ou extrajudicial

Em processos de usucapião, a sentença judicial ou a ata notarial de usucapião substitui a escritura pública para registro da propriedade.

Qual a diferença entre contrato particular e escritura pública?

Contrato particular

• Feito entre as partes (com ou sem advogado).
• Pode ser registrado em cartório de títulos e documentos.
• NÃO transfere a propriedade do imóvel.
• Mais barato, mas menos seguro.
• Usado em locações, compromissos de compra e venda, ou imóveis de baixo valor.

Escritura pública

• Feita em Cartório de Notas, por tabelião.
• O tabelião verifica a documentação e a legitimidade das partes.
• Transfere oficialmente a propriedade.
• Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.
• Mais cara, mas muito mais segura.

Quais documentos são necessários para fazer a escritura?

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, válida por 30 dias).
• Certidão de ônus reais da matrícula.
• IPTU do exercício corrente (quitado ou com certidão de débitos).
• Certidão negativa de débitos de condomínio (se for apartamento ou casa em condomínio).
• Habite-se (se for imóvel novo ou recém-construído).
• Laudo de avaliação técnica (PTAM) — recomendado, mas não obrigatório.

Documentos do vendedor

• RG e CPF (ou CNH).
• Comprovante de estado civil (certidão de casamento ou nascimento).
• Comprovante de residência.
• Se casado: documentos do cônjuge e pacto antenupcial (se houver).
• Se empresa: contrato social, RG e CPF dos sócios, certidões negativas.

Documentos do comprador

• RG e CPF (ou CNH).
• Comprovante de estado civil (certidão de casamento ou nascimento).
• Comprovante de residência.
• Se casado: documentos do cônjuge e pacto antenupcial (se houver).
• Se empresa: contrato social, RG e CPF dos sócios, certidões negativas.

Documentos adicionais (quando aplicável)

• Procuração pública (se uma das partes não puder estar presente).
• Autorização do cônjuge (se o imóvel for bem de família ou adquirido antes do casamento).
• Certidão de óbito e inventário (se o vendedor for herdeiro).
• Alvará judicial (se houver inventário ou processo judicial).

Quanto custa a escritura pública?

O valor da escritura pública varia conforme:

• Estado: cada estado tem tabela de emolumentos (taxas de cartório) aprovada pela Corregedoria de Justiça.
• Valor do imóvel: a escritura é calculada com base no valor de venda declarado.
• Cartório: alguns cartórios cobram taxas adicionais.

Em Santa Catarina (2026), o custo médio da escritura para um imóvel de R$ 500.000,00 é de aproximadamente R$ 4.000,00 a R$ 6.000,00, incluindo:

• Emolumentos do cartório de notas.
• Taxas de registro no Cartório de Imóveis.
• Certidões necessárias.

Passo a passo: como fazer a escritura pública

1. Negocie o imóvel: defina preço, forma de pagamento, prazo de entrega, etc.
2. Reúna a documentação: do imóvel, do vendedor e do comprador (veja lista acima).
3. Escolha o Cartório de Notas: pode ser qualquer cartório, mas de preferência na cidade do imóvel.
4. Agende a escritura: entre em contato com o cartório e marque data e horário.
5. Leve os documentos originais: no dia marcado, compareça ao cartório com todos os documentos originais.
6. Assine a escritura: vendedor e comprador assinam a escritura na presença do tabelião.
7. Pague as taxas: o comprador paga os emolumentos do cartório.
8. Registre no Cartório de Imóveis: leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência.
9. Guarde a matrícula atualizada: após o registro, peça uma nova matrícula atualizada do imóvel em seu nome.

Erros comuns ao fazer a escritura

• Não verificar a matrícula antes: comprar imóvel com matrícula desatualizada, com ônus, penhoras ou embargos.
• Não conferir os dados: nomes, CPFs, endereços e valores incorretos na escritura.
• Não registrar após assinar: achar que a assinatura da escritura já transfere a propriedade (não transfere).
• Não pagar ITBI antes do registro: o cartório exige o pagamento do ITBI para registrar a transferência.
• Fazer sem advogado: em casos complexos (inventário, divórcio, empresa), não contar com assessoria jurídica.
• Não avaliar o imóvel: declarar valor incorreto (acima ou abaixo do mercado), o que pode gerar problemas fiscais e jurídicos.

O que acontece se não fizer a escritura?

• O imóvel continua em nome do vendedor: você não é o proprietário oficial.
• Não pode vender ou financiar: sem escritura registrada, você não tem propriedade para transferir.
• Risco de perda do imóvel: se o vendedor tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado, mesmo que você já esteja morando nele.
• Problemas no inventário: se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele, não no seu.
• Dificuldade para regularizar: fazer a escritura depois é mais caro e burocrático.

Como se proteger ao fazer a escritura?

1. Exija matrícula atualizada: emitida há no máximo 30 dias.
2. Verifique ônus e restrições: certidão de ônus reais da matrícula.
3. Confira os dados: nomes, CPFs, endereços, valor do imóvel.
4. Pague o ITBI antes do registro: sem o ITBI quitado, o cartório não registra.
5. Registre imediatamente: não deixe a escritura "parada". Registre no Cartório de Imóveis o quanto antes.
6. Contrate avaliação técnica: um laudo (PTAM) ajuda a declarar o valor correto e evita problemas fiscais.
7. Conte com assessoria: advogado ou corretor experiente para revisar a documentação.

O que fazer agora?

1. Verifique se o imóvel tem escritura: se estiver comprando, exija a matrícula atualizada.
2. Reúna os documentos: do imóvel, do vendedor e seus.
3. Escolha o cartório: prefira um cartório de confiança na cidade do imóvel.
4. Agende a escritura: não deixe para a última hora.
5. Pague o ITBI: antes do registro.
6. Registre a escritura: no Cartório de Imóveis.
7. Guarde a matrícula atualizada: em seu nome.