O Que É o ITBI e Quem Paga: O Custo Que Ninguém Te Conta na Hora da Compra

Muitos compradores focam apenas no valor do imóvel, na entrada e na parcela do financiamento. Mas existe um custo que aparece na hora da transferência do imóvel e que, se não for planejado, pode gerar surpresa: o ITBI.

Conhecer esse tributo ajuda a evitar sustos no fechamento do negócio e a organizar melhor o orçamento da compra.

O que é o ITBI?

ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado quando há transferência de propriedade de um imóvel, seja por compra e venda, doação ou permuta.

Cada município define sua própria alíquota e suas regras de cálculo, dentro dos limites da legislação federal. Por isso, o valor do ITBI em Criciúma pode ser diferente de outras cidades.

Como o ITBI é calculado?

O cálculo do ITBI varia conforme o município. Em geral, o imposto é aplicado sobre:

• O valor declarado da transação no contrato de compra e venda; ou
• O valor de referência adotado pela prefeitura para fins de tributação, quando houver.

A alíquota também varia de cidade para cidade. Por isso, é fundamental consultar a prefeitura local ou um contador para saber qual será a base de cálculo e o percentual aplicável no seu caso.

Quem paga o ITBI?

Por lei, o responsável pelo pagamento do ITBI é o adquirente do imóvel, ou seja, o comprador. No entanto, na prática, algumas negociações podem prever acordos diferentes entre as partes.

Mesmo que haja acordo para que o vendedor pague o ITBI, do ponto de vista legal a obrigação tributária continua sendo do comprador. Por isso, é importante que qualquer combinação desse tipo esteja clara no contrato e que o pagamento seja efetivamente realizado, sob risco de a transferência não ser registrada.

Quando o ITBI é devido?

O ITBI é devido no momento da transferência da propriedade, normalmente antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. O cartório exige a comprovação do pagamento do imposto para proceder ao registro da mudança de titularidade.

Se o ITBI não for pago, o imóvel continua em nome do vendedor, mesmo que o comprador já esteja ocupando o bem ou tenha pago parte do preço.

ITBI na compra de imóvel novo x imóvel usado

Imóvel usado

Na compra de imóvel usado, o ITBI incide sobre a transmissão da propriedade entre as partes. O comprador deve prever esse custo no orçamento da compra, junto com despesas de cartório e registro.

Imóvel novo (na planta ou em construção)

Quando se compra imóvel novo diretamente da incorporadora, é comum que o ITBI seja pago apenas na transferência definitiva da propriedade, após a conclusão da obra e emissão da documentação final. As regras podem variar conforme o contrato e a estrutura da operação.

ITBI e financiamento bancário

O financiamento bancário não elimina a necessidade de pagamento do ITBI. O banco libera o crédito para a compra, mas o imposto de transmissão continua sendo obrigação do comprador, conforme a legislação municipal.

Algumas pessoas confundem as taxas do financiamento com os tributos da transmissão. São coisas diferentes: o financiamento remunera o crédito; o ITBI tributa a transferência da propriedade.

Como evitar surpresas com o ITBI?

1. Consulte a prefeitura: verifique a alíquota vigente e a base de cálculo aplicada no município do imóvel.
2. Inclua no orçamento: some ITBI, registro de imóvel, escritura (quando necessária) e outras despesas cartorárias.
3. Leia o contrato: confira se há alguma cláusula tratando do pagamento do ITBI e se isso está alinhado com o combinado na negociação.
4. Fale com o corretor: um profissional experiente pode ajudar a estimar esses custos e orientar sobre a documentação necessária.
5. Se necessário, consulte um contador ou advogado: para casos mais complexos, como doações, permutas ou situações societárias.

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Conclusão

O ITBI é um custo inevitável na compra de imóveis e faz parte do preço real da aquisição. Quem planeja a compra considerando esse tributo desde o início evita surpresas no final e consegue negociar com mais clareza e segurança.

Antes de assinar o contrato, certifique-se de que você sabe quanto será o ITBI, quem vai pagar e como esse valor se encaixa no seu orçamento total.